Danni casa in affitto: chi paga?

Chi ha cambiato casa almeno una volta lo sa: avere un ottimo rapporto tra locatario e locatore è fondamentale. Quando si prende in affitto una casa, solitamente si versa un deposito cauzionale, che tutela il proprietario dell’immobile contro i possibili danni causati dall’inquilino.

Deposito cauzionale: cosa è?

Prima di affrontare la questione annosa dei danni casa in affitto, è bene ricordare il ruolo del deposito cauzionale in un contratto di locazione a uso abitativo degli immobili urbani. Questa tutela è disciplinata dall’articolo 11 della legge 392/78 che così recita “il il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”.

Il deposito cauzionale (detto anche semplicemente cauzione) non è obbligatorio, ma è richiesto praticamente sempre principalmente per due motivi: come tutela nei confronti di eventuali inadempimenti su futuri canoni e di eventuali danni causati dall’inquilino sull’immobile locato in buono stato.

Immobile in buono stato: la verifica preliminare tra inquilino e proprietario

Quando si affitta un immobile a uso abitativo, il conduttore, cioè l’inquilino, si prende il dovere di rispettare il pagamento del canone di locazione e il mantenimento dei locali in buono stato. Ma cosa significa “in buono stato”? Ogni abitazione può versare in stato di usura differenti: alcuni possono essere freschi di ristrutturazione, altri appena tinteggiati, altri ancora possono non essere in ottimo stato. Quando si consegnano le chiavi e si firma il contratto, l’inquilino accetta lo stato dell’immobile e si impegna a preservarne lo stato, al netto della normale usura del tempo.

Prima di affittare un immobile è opportuno quindi procedere a una visita della casa. In questo caso, sarà utile redigere un verbale e scattare delle fotografie a prova dello stato del locale.

Infiltrazioni d’acqua: chi paga?

Uno dei più comuni problemi, specie in appartamento, è il danno causato da un’infiltrazione d’acqua. In un condominio bisogna prima di tutto verificare l’origine della perdita: se proveniente da una tubatura condominiale o da un altro inquilino dello stabile. Nel primo caso, va subito contattato l’amministratore di condominio, il quale provvederà ai rilievi e alle riparazioni. Nel secondo caso, la questione andrà invece risolta privatamente. Qualora l’infiltrazione sia causata e non subìta, invece, bisogna verificare se il danno è conseguente a una condotta non adeguata. Il conduttore è quindi responsabile del normale uso della casa. Altrimenti, nel caso di problemi straordinari, la responsabilità è generalmente del proprietario.

Elettrodomestico da cambiare: chi lo compra?

Se il frigo si rompe, chi lo deve ricomprare? Anche in questo caso dipende. Il danno è intercorso a causa di una condotta non adeguata o è “normale” usura? Il Codice Civile riporta (Art. 1576 – Mantenimento della cosa in buono stato locativo): “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.”

Se quindi il frigo si rompe perché vecchio, sarà il proprietario a sostituirlo. È comunque buona norma, per il locatore, fornirsi di una assicurazione casa che tuteli l’abitazione da eventuali danni.

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